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中介O2O平台安个家承认倒闭,三大威胁加速行业死亡率

2017-01-05 09:10:58 来源: 北京商报
    曾豪言颠覆传统中介重资产运营模式的安个家,最终没走完2016年。中介O2O平台安个家创始人梁伟平在2016年最后几日承认公司倒闭。谈及失败的原因,梁伟平表示:“资本寒冬叠加行业的宏观环境,让我们步履艰辛”、“我和管理团队依然没有找到这个行业互联网化的有效模式。”业内看来,尽管诸般无奈,但放弃或是最好的选择。安个家“正常死亡”的原因可以归结为三点:互联网化模式未解、盈利难问题未破以及资金困局的制约。     安个家:   一个中介O2O的“死亡样本”   模式:互联网化未果   “当风来了,猪也会飞起来”。这是“互联网+”兴起时流行的一句话,正是那时,“房地产+互联网”的企业如雨后春笋般兴起,涉及一手房销售、二手房买卖与租赁、房地产金融、物业管理与增值服务等诸多方面。但现在来看,插上翅膀的房地产O2O企业飞得并不那么顺利。   “我和管理团队依然没有找到这个行业互联网化的有效模式”,梁伟平在公开信中直言,这句话也体现出安个家倒闭的原因之一在于仍未探索出房地产中介行业互联网化的正确打开方式。   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于房地产中介行业来说,“互联网+”的意义并不是把房子搬到网上卖这么简单。“互联网+”不应该只是一种概念,而应该成为一种工具,一种融合线上线下的工具。目前的许多房产中介O2O平台偏重于线上,对于线下资源的获取与整合能力偏弱,这是这类企业所面临的主要问题,即互联网化的有效模式。   一位长期从事二手房交易的业内人士认为,不同于一般的买卖,房屋交易具有金额较大、流程复杂等特点,一单交易的时间基本都会超过一个月甚至半年之久。这就意味着,对于房产交易而言,线下是不可或缺的,而且是根本所在。   上述人士进一步表示,无论是传统中介还是房产O2O平台,获取大量房源才是赢得市场竞争的关键所在。但是,目前较多的房产O2O平台因为采用轻资产模式运营,门店较少甚至无门店的情况下,在房源获取上较为困难,而传统中介密集的门店则成为房源获取利器。   无门店模式之所以难以获取房源,是因为卖方在委托出售房屋时,很少会在线上委托,主要还是会选择线下委托的方式,即通过房屋周边的中介门店委托出售房源。一方面,卖方可以咨询房屋售价区间;另一方面,实体门店的存在会让卖方觉得安心,这一点线上很难做到。   不仅在房源获取方面,房产交易的整个流程也需要线下来完成。对于房地产中介行业而言,如何完成线上线下的融合是互联网化的关键,而不是单纯依靠线上平台的发展,线下的布局更为重要,这也是目前房产中介O2O企业最大的短板所在。   从安个家的商业模式来看,成立之初发力线上平台,在用户端App和安家顾问端App上做了努力,也收获了成效。但线下成为制约安个家发展的短板,最终安个家以没有找到这个行业互联网化的有效模式而宣布倒闭。   相反,拥有完善线下业务的“传统中介”也开始反击,加速线上领域的布局。以链家网为例,该平台提供以数据驱动的全价值链房产服务。据了解,该平台二手房客流量远远超过其他房产O2O平台。实际上,从事二手房领域多年的“传统中介”对行业的理解更为深刻,这成为这类企业布局线上的一大优势。   盈利:无门店背后的高成本   事实上,安个家倒闭的直接原因还是在于未能解决盈利难题。梁伟平公开信中提到,安个家已经到了借款才能支付员工2016年12月工资和员工补偿费用的境地。   2014年,房产中介O2O平台兴起之初,打着低佣金的口号,以无门店的轻资产运营模式获得资本市场青睐,大规模融资后异军突起。在业内人士看来,房产中介O2O企业在发展初期需要资金的支撑,以抢占市场份额,而这种“烧钱”的运作模式很难长期维持。   在严跃进看来,虽然房产中介O2O公司采取无门店的轻资产运营模式,可以降低包括门店租金在内的运营成本,但是在发展初期,各种渠道的推广费用很高。近年来成立的互联网中介中,前期往往大肆“烧钱”进行品牌推广,这部分成本相对较高。此外,这类企业通过“烧钱”意图抢占足够的市场份额,但从目前来看并不是很成功,导致营收相对较低,公司很难实现盈利。   同策咨询研究部总监张宏伟认为,就“互联网+房地产”的企业本身来讲,大多数企业活得并不好。如果仅仅看其从事的业务本身,比如房产电商业务、社区O2O带来的增值服务、以互联网方式进入二手租赁买卖的业务等等,其实很难盈利,现在或者未来几年都会活得非常艰难。   据一位中介人士介绍,新兴的互联网中介公司成立时,往往是通过高薪从同行业中挖取经纪人。房产经纪人作为销售岗位,底薪标准一般在3000元以下,而互联网中介给经纪人开出的底薪标准基本都在6000元以上。在市场成交好的时候还可以支付员工薪资,而在市场下行时,较高的员工薪资也成为房产O2O公司较大的负担。   而这种“烧钱”模式很难持续,去年爱屋吉屋曾以增加担保服务费的方式变相提升房产交易佣金,同时降低经纪人基本薪资以及提佣比例,这也说明房产O2O公司为了生存不得不解决盈利难的问题。一位财经从业人员表示,商业的本质在于盈利,如果不盈利或者未来也无法盈利就是失败。   扩张:不可持续的故事   梁伟平在公开信中表示,安个家由于资金问题将停止运营。资金问题成为房产O2O平台发展的制约因素,一方面是资本寒冬来临,另一方面这类公司一直难以获得足够的市场份额,导致房产O2O公司面临融资难的困境。   一位熟悉安个家的业内人士表示,梁伟平离开安居客后创办了房产O2O项目安个家,定位为二手房O2O交易平台,员工近千人。该公司首轮融资完全由梁伟平注入,高达1000万美元,但梁伟平和安个家此后并未得到资本认可,其后融资进展始终未有进一步消息。   张宏伟认为,目前房产O2O公司生存现状并不算好,如果没有体外输血(母公司或关联公司投资支持或风投支持),那么这些“互联网+房地产”企业模式就很难继续生存下去。   从风投的投资周期来讲,风险投资是一种长期的(平均投资期为5-7年,至少3-5年)流动性差的权益资本。一般情况下,风险投资家不会将风险资本一次全部投入风险企业,而是随着企业的成长不断地、分期分批地注入资金。对于大多数“互联网+房地产”企业来讲,不是每一个企业都可以获得风投的持续支持,这个过程当中大多数企业就已经在半路倒下了。   经过两三年的发展之后,市场和风投对于“互联网+房地产”的概念已经有了明确的认知,“互联网+房地产”的企业到底活得好不好、盈利不盈利,其实已经再清楚不过了。这时,关于“互联网+房地产”概念的风口已过,未能解决盈利难题的房产O2O公司就会面临融资艰难的困境,不得不倒闭、破产或者被收购。   而从实际情况来看,虽然房产O2O平台以“颠覆”之名出现,却未能实现“颠覆”。房地产交易的这块蛋糕仍然由“传统中介”把持,房产O2O公司所占的市场份额非常少,这种情况下,很难再获得资本市场青睐。   对于安个家倒闭的原因,北京商报记者试图进行采访,但该公司电话一直未能打通。   市场占有率下滑 低佣金模式破裂   房产O2O颠覆传统事与愿   安个家的倒闭,是房产O2O行业生存现状的一个缩影,对于企业来说,最艰难的时候才刚刚开始。除了安个家以外,其他的房产中介O2O平台活得也并不好。在盈利难的情况下,这类企业的低佣金模式开始破裂,包括爱屋吉屋、搜房等都上调了房屋交易佣金比例。此外,爱屋吉屋还曾降低员工薪资标准、多次裁员。那么,这些房产O2O的未来出路到底在哪儿?业内认为,2017年将是行业大洗牌的一年,没有探寻出有效的商业模式、解决盈利问题的房产O2O企业将难逃破产或者被收购的命运。   现状:难以抢占市场份额   在房产O2O平台兴起时,爱屋吉屋打着“中介费只收一个点”的旗号进军房地产中介领域,试图迅速抢占市场份额。这种方式短时间内取得较为不错的市场份额,但随着中介费上涨以及自身交易纠纷频出,爱屋吉屋市场份额不断下降。   一份来自权威机构的监测数据显示,2015年11月,上海爱屋吉屋二手房市场份额为5%,进入2016年以后,爱屋吉屋的市场份额急速下滑。2016年上半年,在上海二手房市场中,爱屋吉屋的成交量为3980套,市场份额为2.09%,排名第七位。另有数据显示,2016年10月上海爱屋吉屋的市场份额占比排名已跌至第九位,仅为1.27%。   北京市场也是如此。北京市住建委发布的2016年11月存量房网上签约统计数据显示,爱屋吉屋在经纪机构中排名第五位,签约套数392套,全月北京共成交23263套,爱屋吉屋的市场占有率为1.69%。据了解,2016年初北京爱屋吉屋的市场占有率约为3%。   当然,不只是爱屋吉屋,同为房产O2O平台的搜房在北京市场的表现也不好。在上述统计数据中,搜房在经纪机构中排名第六位,签约套数310套,市场占有率仅为1.33%。而在2015年12月,这两家公司在北京二手房市场中占有份额达到7.49%,如今却只剩下3.02%。   相比之下,传统中介仍旧占据市场份额的绝大部分。其中,排名首位的链家在去年11月共成交9619套,市场占有率为41.35%;我爱我家成交2173套,市场占有率为9.34%,排第二位。可以看出,北京存量房交易市场仍由传统中介主导。   业内人士分析认为,从实际情况来看,以爱屋吉屋为代表的房产中介O2O公司并未达成抢占市场份额的目的,反而在盈利困难的情况下,提高佣金比例,导致本就不高的市场占有率逐渐下滑,加剧了这类企业生存艰辛的局面。   问题:低佣金难盈利   难以抢占市场份额、未能找到行业互联网化的有效模式,导致房产中介O2O公司自成立初就一直面临盈利困难的问题。   事实上,包括爱屋吉屋、搜房在内的房产中介O2O平台均意识到企业要想继续生存下去,就必须解决盈利难题。在此情况下,这类公司开始提升房屋交易佣金比例。搜房将交易佣金从0.5%提升至1.5%,爱屋吉屋则以增加担保服务费的名义变相将交易佣金从1%提升至1.5%。   不仅是提升交易佣金,爱屋吉屋还降低了经纪人的薪资标准。此外,关于爱屋吉屋“欠薪”、“裁员”的消息也经常传出。去年11月,爱屋吉屋后台职能员工400多人被裁,占总员工人数的6%,占职能部门总人数的20%,是该公司成立以来最大一次人员调整。同时,有报道称,在一线经纪人方面,40天内就已经有4次针对业绩不好的员工进行劝退。   此外,曾标榜“无门店轻资产运作”的爱屋吉屋、搜房等房产中介O2O平台在盈利难的情况下,也开始开设线下门店,以期能够更有效地获得房源、增加客户黏性。但这种以“传统中介”模式来对抗“传统中介”,显然在行业激烈竞争中并无优势而言。   相比之下,传统中介的线上布局却显得比较顺畅。比如,链家做的链家网,是以数据驱动的全价值链房产服务平台;我爱我家也做了自己的App。可以说,在“互联网+”的冲击下,“传统中介”也开始布局线上,做到线上线下的融合。此外,从佣金来看,房产O2O平台与“传统中介”之间的差距正在缩小;而从服务来看,“传统中介”一般具有较久的品牌,经纪人专业度往往较高,拥有众多线下门店也更利于建立信任。基于这些,在行业竞争中,房产O2O平台并无优势而言。   行业人士评论,爱屋吉屋等房产O2O企业只是名义上的“互联网+”,公司的运营模式与传统中介相差并不大,所谓的线上平台只是简单地搜索房源等信息,而线下服务更是该公司在房地产交易中的短板。若不改变运营模式,则很难在未来的发展中继续前行。   谁的未来:传统中介仍胜?   在同策咨询研究部总监张宏伟看来,“互联网+房地产”企业通过自建和合作构建线下平台,依托线下平台实现O2O完美结合,实现服务效率提高与增值服务的延伸,对于企业来说,线上线下两端的价值最大化即可产生1+1>2的效果,这样“互联网+房地产”企业可以继续生存发展。   同时,张宏伟预测,今年是市场关键调整期,如果房产中介O2O企业仍持续亏损,无法实现盈利,那么资本方也会对这些已经过了风口期的企业持谨慎态度。可以肯定的是,今年大部分房产O2O企业不会好过,有部分企业可能会遭遇资金链断裂并且面临破产的风险。从经验来看,最终能够留下的这些“互联网+房地产”企业无非是两种类型:能够持续得到风投并且最终IPO,在资本市场风起云涌的企业;能够和线下平台很好地结合的O2O企业,最终实现1+1>2效果的企业。   一位长期从事二手房交易的业内人士认为,对于房地产中介行业而言,房产O2O平台的崛起刺激传统中介也开始发力线上,推动了整个行业的发展。不过,线上与线下都应该着重建设,不能厚此薄彼,对于房屋交易而言,线下显得更为重要,而这也正是房产O2O平台的短板所在。   上述人士进一步表示,所谓的线上平台要保证信息真实透明,通过大数据运用让买方、卖方及经纪人之间的链接更加有效;所谓的线下平台则要增强经纪人的专业度,同时不断改善客户的体验,通过专业度与诚信提升客户认可度。
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