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重要数据暴跌74%!但现在仍是购房的最好时机?

2017-11-09 17:10:39 来源: 凤凰房产南京站
  凤凰房产综合 来源:楼市资本论(loushizbl)、牛爷财经(youthinking)、房屋屋(its-home)等   最近,一二线楼市频频爆出下跌传闻,但都是雷声大雨点小。那么,如果楼市调空政策一直不放松,房价真的会下跌吗?把握当下楼市行情,理清楼市脉络,也许你自然后得到答案。   在这个持续通货膨胀的时代,如果你想要财富不贬值,必须达到每年收入+22%。想一想你的工资收入、创业收入,能持续达到这个目标吗?几年、十几年容易,持续稳定地几十年增长,恐怕是非常难的。   人不是机器,不可能永无止境的工作,创造财富、创造收入。唯一的解决方法就是,让资产为我们增加财富。在最佳的节点,购置最佳的资产,才能赢得资产的保卫战。   目前的楼市,与之前历史上的五次绝佳购房节点,有着惊人的相似。有一个一线城市,更是从去年9月至今,房价已经连续下跌13个月。而其他城市同样也不容乐观。   这是什么迹象?代表了什么?   1   楼市跌声连连代表了啥?   北京:二手房成交量暴跌74%!   作为全国楼市调控风向标的北京,楼市降温尤为突出。其一,北京新房方面,总共才成交1133套,同去年同时期相比暴跌了52%。其二,北京二手房方面,总共才成交3196套,与去年同时期相比,跌幅简直是吓死人,暴跌达到了74%!   对此,来自伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖表示,自楼市开始最严调控以来,尤其是北京的楼市,在这近一年的严厉调控下,由于各种调控政策的不断出台以及升级,使得北京的楼市市场出现了“腰斩”现象,缩水超过一半!   10月推出的楼市政策中,从“房住不炒”,中国住建部等部门开始价格联合检查,到包括北京等城市的租赁政策落地,代表了房地产调控内容继续深入。最高决策层已逐渐将楼市政策的施力点转向供给侧,而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。   这种情况一旦持续下去,很多开发商很可能支撑不下去了。从目前公布的数据来看,上市房企的高额负债是最大的潜在风险。   长沙:商品房销售面积断崖式下降   自3月、5月、9月,长沙连续实施限购、限贷、限价、限签等房地产调控政策以来,长沙商品房销售的火热场面迅速趋冷。前三季度,新建商品房销售面积1347.28万平方米,同比下降22.3%。   另一方面,除长沙外的湖南省其他13个市州全部实现商品房销售面积正增长,去库存效果明显。13个市州商品房待售面积大幅下降,同比降低24.9%。   深圳:房价13连跌后,房价真的降了   虽然同样是下跌,从6万到5万是下跌,从5万到到49999也是下跌,但意义完全不同。   深圳这13个月的连续下跌也是如此。   从2016年9月开始,深圳房价就步入下行渠道,一直下跌到今年10月,创下了13连跌的记录。   但问题是,这13个月,除了2016年9月到10月突然的一跌之外(跌去了将近6000元),从2016年10月到2017年10月,这12个月,深圳房价仅仅跌了1328元,平均每个月跌去110元,这样的数字,连一顿自助餐都不够,基本可以忽略不计。   2   目前的形式还将持续多久?   受高压调控的影响,大部分一二线城市的表现,与其说连续下跌,不如说高位横盘。   横盘是一种僵持状态,是一种未来方向不明之下的暂时稳态。这说明,市场预期开始出现分化,市场成交持续转淡,观望成为主流情绪。   楼市之所以出现横盘,一方面是政策不断施压的结果,从去年十月到今年年底,楼市调控非但没有放松,反而一轮强过一轮。与几年前的调控相比,这一次调控覆盖面更广,限购限贷限价限售等“四限政策”成为主流。   虽然楼市调控对于遏制房价持续上涨,缺乏实质性的作用,但这一姿态,无疑有助于安抚市场,遏制饥不择食的“恐慌式抢房”,让市场有更多时间进行磨合。   如今,美联储进入缩表时间,全球利率进入上升区间,中国也不例外。利率上升,资金成本上升,这对于楼市的影响是立竿见影的。 如果这一态势持续下去,楼市将难以再续之前的繁荣。   3   保卫资产!这一点必须记住   近日,融创孙宏斌在一次演讲中,一不溜神把地产商做大的本质讲了出来——如何从1个亿到几千亿公司的秘密和盘托出。这对于个人来说,也是一个重大启示。   孙宏斌是这样说的:“在90年代到2000年的时候,最早我提了房地产行业的高周转,当时现金到现金的模式是万科最先学的,后来恒大也学,碧桂园也学,那时候是对的。因为这个行业没有规模就没法玩,规模大才能快速周转。   翻译一下孙宏斌的话,就是融创开创的快周转模式,欧成效、童大焕作为地产圈老资格的大V,也类似表达过:从中产阶级向富人转化,主要是从持有实物资产,到依靠优质实物资产与负债杠杆式发展。资产增值性收入,已经成为财富增长的主要部分。   目前来说,在经历了史上最严厉的调控,很多资产大幅缩水的情况下,在国家去杠杆的情况下,要重新思考方式方法,保卫起现有的资产了。   4   摸清楼市脉络,等候不是最好的选择   回顾过往我们发现楼市历经多次起落,而在其每一次的涨跌转换中,其实也都蕴藏着财富的机遇。   当你还在犹豫是否买房的时候,其他人已经果断出手买房,从而资产远远超越你。特别是有一些最佳的入市时间窗口,可以让你用更低的成本获得更高的回报。这些最佳购房时间窗口,如下:   2004年12月   在2004的年底,房价仍然在上涨。几个月后,著名的“国八条”联袂而至,房价调控的序幕正式开启,在这楼市低迷的时候,大部分人选择了观望。   当你回过神时,发现有一部分已经杀进了一线城市的售楼处,从而成为房价暴涨年代即将到来前最后一批以四位数价格购得房产的幸运者。此后,以国务院办公厅名义下发的多部委联合督查通告,要求“坚决抑制房价过快上涨”,三个月内,连发三道金牌,房价开始真正意义上的暴涨。   2008年3月   2008年,就在准备出手时,疯狂飙涨的房价突然哗哗往下滑,全国性媒体的房地产版面上,开发商跑路、降价促销的新闻又一次出现了。   于是有些人觉得房价必降,而且会降低得更多,所以,更多人选择继续等待,等待房价被打回原形,市场回到买房市场。   但事实却是。10月中旬,4万亿元经济刺激计划盛装出炉,当天,A股指数上涨10%,集体封于涨停。劫后余生的地产商纷纷走货出量,在次年的春节活生生制造出一波小阳春。这时候,市场仍然给予了所有的购房者慷慨的时间机会。   2011年11月   在这一天,全国有20个楼盘的售楼处正在被老业主围攻,从小房企,到大房企,无一幸免。共同的原因是,在银根收紧带来的资金压力下,地产商选择降价促销,这大大激怒了早先的客户。   房价经过多年上涨后,购房资金门槛已经大大提升,不是当初的样子。很多人在犹豫在这座城市停留还是换个城市生活的时候,中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期就要出现了,在很多资深人士的记忆里,这都是历史上连续最长的一个上涨周期。   2014年8月   到了这一年,楼市的启动资金已经到了100万人民币高阶,突然间报纸上层出不穷的“房地产行业寒冬”、“全国住宅销量持续下滑”、“全国性房地产日益低迷”等标题。很多人房价想着终于要大跌了。   结果,2015年伊始,国家推出“3.30新政策”,随后降息降准、地方解除限购、调整公积金政策……2015年,一系列政策使得房价一涨再涨,到年末,年初买入的房子价格已经翻了一番。   2016年1月   2016年初,国家调整了首付比例、公积金贷款、限购、户籍等众多政策,引导房产消费。   同时,国家层面支持农民工进城买房,鼓励人才购房政策,归根结底就是国家利用政策大力支持你买房。2016年末,数据上看北京、上海、广州及深圳一线城市房价同比上涨28%,其中深圳楼市最高上涨59.9%。二线城市杭州、南京、天津等同比上涨29%。   综上所述,回顾以往十多年,你已经错过的史上5次绝佳买房时机,就是要提醒每一位朋友,该出手时就出手!毕竟房价永远是昨天最便宜,你昨天不买,今天不买,明天仍然不买,那么总有一天你会后悔不迭!   泡沫时代的资产是炫丽的。在当前货币严重超发的环境下,大家只要有条件,最有效最简单的做法就是不要持有货币资产,而是以资产收益为导向、出租收益为导向,否则你的货币资产必定持续大幅贬值。
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